Ingatlanárak a Rózsadombon
Budapest ingatlanpiacán hagyományosan a Rózsadomb (II. kerület) tartozott a legdrágább lokációk közé.
Jelenleg az I. kerület (Vár és környéke) átvette az első helyet, de a II. kerület továbbra is a második legdrágább: az újépítésű lakások átlagos fajlagos ára ~3,15 millió Ft/m² a II. kerületben, míg az I. kerületben 3,31 millió Ft/m² .
Ez az érték jóval meghaladja Budapest 1,65 millió Ft/m² körüli újépítésű átlagárát , ami mutatja, hogy Bel-Buda (különösen a Rózsadomb és Hegyvidék) mennyire exkluzívnak számít.
A II. kerület átlagán belül Rózsadomb és a hozzá tartozó villanegyed részek (Törökvész, Vérhalom stb.) még magasabb árszintet képviselnek, gyakran vetekedve az I. kerületi árszínvonallal.
Helyi piaci árak (új építésű lakások)
A friss adatok szerint a budapesti új projektek közül a II. kerületben kínált ingatlanok átlagosan 3–3,2 millió Ft körüli négyzetméteráron kerülnek piacra . A Hegyvidéken (XII. ker.) is hasonló, ~2,94 millió Ft/m²-es szint jellemző .
Ehhez képest a Nagybányai úti projekt lakásai 2,3–2,8 millió Ft/m² közötti kínálati áron érhetők el, ami jelentősen, mintegy 20-30%-kal kedvezőbb a kerület átlagánál és a környék hasonló új építésű ingatlanainál. Ezzel az árszinttel versenyképes árazásról beszélhetünk, figyelembe véve a prémium lokációt és a luxus kivitelezést.
Fontos hangsúlyozni, hogy ezek az árak emelt szerkezetkész állapotra vonatkoznak – a fejlesztő a belső befejezést a vevő igényeire bízza . Még ha a vevő magas színvonalon fejezi is be a lakást (ami plusz költség), a végteljes költség is versenyképes marad a környék áraihoz viszonyítva.
Összehasonlítás – hasonló paraméterű luxus ingatlanok
A környéken található, hasonló adottságú (új építésű, panorámás, nagy alapterületű) lakások és lakások áraiból érdemes néhány példát kiemelni a piaci viszonyok érzékeltetésére:
Egy 125 m²-es újépítésű design-lakás Rózsadombon például 450 millió Ft-ért került meghirdetésre . Ez fajlagosan ~3,6 millió Ft/m² árnak felel meg, ami jól mutatja, hogy a kisebb méretű, de exkluzív lakások négyzetméterára akár 3,5 millió Ft fölé is mehet a piacon.
Egy másik hirdetés szerint egy 156 m²-es, panorámás, 4 hálószobás duplex lakás ára 412 millió Ft Rózsadombon – ez nagyjából 2,64 millió Ft/m². Ez a viszonylag alacsony fajlagos ár arra utal, hogy a nagyobb alapterületű ingatlanok esetében a négyzetméterár mérséklődik (mivel a luxuspiacon jellemzően a mérethatékonyság miatt a nagy lakások fajlagos ára csökken valamelyest). Ugyanakkor ez az ingatlan valószínűleg egy átlagosabb kivitelű vagy kevésbé exkluzív projekt része, mert a legtöbb panorámás budai luxuslakás ennél drágábban kínált.
Több új építésű vagy újszerű penthouse és villalakás hirdetése is elérhető a II. kerületben 150–200 m² körüli mérettel, jellemzően 400–450 millió Ft körüli árakon. Például egy 155 m²-es panorámás lakást is hirdettek 450 millió Ft-ért (kb. 2,9 millió Ft/m²), illetve egy 157 m²-es, luxus kivitelű lakást 449 millió Ft-ért (~2,86 millió Ft/m²). Ezek az adatok megerősítik, hogy a 3 millió Ft/m² körüli árszint reális a Rózsadombon a hasonló kategóriájú ingatlanoknál, sőt a kisebb prémium lakásoknál 3,5 millió Ft felett is alakulhat.
Az Nagybányai úti projekt előnyei az ár tekintetében: Az 5 lakásos társasház lakásai 170–350 m² közötti alapterülettel rendelkeznek, és – mint említettük – 2,3–2,8 millió Ft közötti négyzetméteráron vásárolhatók meg.
A fenti piaci példákkal összevetve jól látszik, hogy ugyanezen a környéken a vetélytárs ingatlanok ára jellemzően 3–3,5 millió Ft/m² körül mozog, vagyis a Nagybányai úti lakások fajlagos ára nagyjából 30-35%-kal kedvezőbb.
Ez jelentős árelőny, különösen ha figyelembe vesszük, hogy minőségben, fekvésben és kilátásban ezek a lakások nem maradnak el a konkurens ingatlanoktól – sőt, sok esetben felül is múlják azokat (pl. valóban elvehetetlen, örök panorámát nyújtanak).
A versenyképes ár növeli az ingatlanok értékajánlatát a befektetők szemében, hiszen “piaci áron alul” juthatnak hozzá egy kiemelkedő paraméterekkel bíró luxusingatlanhoz.
Természetesen a végső ár függ a választott belső kialakítástól is, de a 35% árkülönbség akkora mozgásteret ad, ami bőven fedezheti a vevők által igényelt prémium belsőépítészeti megoldásokat is, még mindig a környék átlagára alatt tartva a beruházás költségét.
Források:
Budapesti új építésű lakáspiaci adatok (2024 I. negyedév) – KSH jelentés:
Rózsadomb mint elit lakóövezet bemutatása – Roadster.hu:
Budapesti új építésű lakások négyzetméterárai – Index.hu cikk:
Új építésű lakások a Rózsadombon – Engel & Völkers:
Eladó lakások Budapest II. kerületében – Engel & Völkers:
Last updated
